Як працює ринок землі в Євросоюзі

Україні для вступу до ЄС доведеться привести земельне законодавство у відповідність до європейських норм, що також допоможе їй у економічному відновленні. Ринки сільгоспземель працюють в усіх країнах ЄС без заборон або мораторіїв на відчуження. Про те, як ступінь їх регулювання відрізняється в країнах Західної та Східної Європи, детально розповідає https://landlord.ua.

 

Кожна країна ЄС має свої правила та обмеження у земельному законодавстві, а гарантом дотримання заходів регулювання виступає Суд Європейського Союзу. Проаналізуємо роботу ринків землі країн Західної (Нідерланди, Бельгія, Ірландія, Іспанія, Франція) та Центрально-Східної Європи (Литва, Польща, Румунія, Словаччина, Угорщина, Хорватія, Чехія).

 

Найбільш ліберальним є земельне законодавство у Нідерландах та Бельгії, а також у Чехії та Словаччині, тоді як у Франції та Угорщині існує найбільше обмежень.

 

Так, в Угорщині придбати більше1 га сільгоспземлі можуть лише зареєстровані фермери – громадяни Угорщини або ЄС з підтвердженою кваліфікацією у галузі сільського або лісового господарства або ті, що займаються такою діяльністю щонайменше 3 роки протягом 5-річного періоду чи володіють мінімум 25% зареєстрованого сільгосппідприємства.

 

У Польщі ділянки більше 1 га також можуть придбати лише фермери, які зобов’язані на придбаній ділянці займатися сільськогосподарською діяльністю не менше 5 років без права її продажу або передачі іншим особам. Купівля сільгоспземлі не фермерами, зокрема й юридичними особами, дозволена лише за згодою Національного центру підтримки сільського господарства.

 

У Франції немає обмежень на придбання сільгоспземель, але для заняття фермерством або виноробством потрібен дозвіл, однією з умов видачі якого є наявність освіти та досвіду у сільськогосподарській діяльності. В Угорщині юридичним особам (як місцевим, так і іноземним) заборонено купувати землю.

 

У більшості країн Західної Європи права орендарів максимально захищені, зокрема й шляхом встановлення мінімальних термінів оренди землі, що складають 5-27 років. У Франції та Нідерландах уряди щороку визначають максимальну орендну плату, а в Бельгії вона переглядається раз на три роки за участю фермерів та представників землевласників. У Словаччині орендар може вимагати зменшення орендної плати, якщо через зміну економічних умов або падіння цін не отримав запланований дохід. Ще одним механізмом захисту прав орендарів є автоматична пролонгація оренди, яка існує в Іспанії, окремих регіонах Бельгії та Нідерландах.

 

Переважне право на купівлю землі в разі її продажу має орендар в Іспанії, Угорщині, Румунії, Бельгії та Нідерландах, тоді як у Франції та Польщі додатковою умовою буде термін оренди не менше 3 років. У Франції особа, що придбала землю, має обробляти її протягом 9 років, а у Чехії це правило діє лише при оренді державних земель.

 

У більшості країн ЄС передбачена консолідація земель за ініціативою власників, уряду або муніципалітетів, а учасники процедури мають отримати компенсацію або землі еквівалентної вартості. Проте такої процедури не існує в Румунії та Угорщині.

 

У Франції муніципалітетами здійснюється система землеустрою AFAFE, якою може бути ініційоване примусове вилучення земель, що власники мають право оскаржити в суді. У Хорватії урядом розробляється Програма ущільнення сільгоспземель, а поділ консолідованих земель заборонений протягом 99 років з дня прийняття рішення про об’єднання. У Литві проект консолідації повинен мати затверджений генплан, площу мінімум 100 га та щонайменше 5 учасників. В Іспанії існують спеціальні процедури меліоративної консолідації, для проведення якої потрібен спеціальний указ уряду.

 

Майже в усіх країнах ЄС відсутні обмеження на придбання земель для фізичних та юридичних осіб з ЄС. Але для резидентів з країн за межами ЄС ситуація суттєво відрізняється.

 

В Угорщині купувати сільгоспземлі можуть лише громадяни країн ЄС. У Литві – додатково це дозволено громадянам країн НАТО та Євроасоціації вільної торгівлі. В Ірландії та Польщі придбання землі резидентами неєвропейських країн можливе лише за дозволом влади. У Хорватії з 1 липня 2023 р купувати сільгоспземлі (за виключенням лісів та пасовищ) дозволено іноземцям. А у Словаччині відсутні обмеження щодо громадянства покупців, але є заборона на придбання громадянам тих країн, які не дозволяють купувати свої землі фізичним чи юридичним особам Словаччини (саме до таких належить Україна). В Іспанії потрібен дозвіл на купівлю землі в деяких регіонах: на островах, територіях в Північній Африці та Гібралтарській протоці.

 

Обіг земель в ЄС регулюється законодавством з урахуванням принципів вільного руху товарів, послуг, капіталу та працівників. А нагляд за їх дотриманням здійснює Суд ЄС (Court of Justice of the European Union, CJEU). Ним сформовані такі позиції регулювання земельних відносин:

• Фіксація цін. Суд дозволяє державі для уникнення спекуляції землею регулювати ціну сільгоспземлі на основі об’єктивних, недискримінаційних та точних критеріїв, якщо немає інших заходів впливу. 
• Боротьба з агресивною експансією. Держава розрізняє «ринкову вартість» ділянки та «найвищу тендерну ставку», тому може відмовити у продажу, якщо ставка не відповідає вартості землі.
• Вимога здійснення фермерської діяльності. Держава може вимагати збереження землі у сільськогосподарському використанні , але не має права зобов’язати покупця самостійно проводити фермерську діяльність.
• Вимога щодо зобов’язання покупця проживати поблизу ділянки – обмежує вільний рух капіталу та є неприпустимою.
• Встановлення лімітів на площі набуття земель – також обмежує вільний рух капіталу.
• Адміністративний дозвіл на відчуження земельних ділянок через військові ризики. Дозволяється задля захисту інтересів держави за наявності обґрунтування та відсутності альтернативи.

 

В Україні з 1 січня 2024 р юридичним особам, заснованим громадянами України, дозволено купувати сільгоспземлі. А граничну площу ділянки, що купується, збільшено з 100 до 10 тис га. Тепер пасивний дохід від оренди землі може перевищити доходність депозитів.

 

За останні 3 роки в країні продано лише 1% сільгоспземель. Якщо у лютому 2022 р в середньому продавалося 10 тис га на тиждень, то у грудні 2023 р – тільки 2,5 тис га. У січні 2024 р було укладено 73 угоди на продаж 233 га землі.

 

Близько 10% сільгоспземель наразі заміновані, ще 22% перебувають під окупацією, тому попит на землю у центральних та західних регіонах найвищий. Експерти очікують активізації ринку землі та зростання цін на неї протягом року. Посилення попиту збільшує вартість землі та доходи держави – як від купівлі-продажу, так і від ПДФО, військового збору та орендної плати.

 

Щоб зробити Україну привабливою для інвесторів та уникнути позовів до Суду ЄС потрібно виконати «домашнє завдання» та адаптувати законодавство відповідно до європейських норм. Завершення земельної реформи прискорить економічні процеси, дасть нові можливості країні та аграріям, захистить права власників та користувачів землі.

 

Тому одразу після перемоги потрібно провести третій етап земельної реформи та дозволити купівлю сільгоспземель іноземним інвесторам. Але спочатку це питання має бути вирішеним на національному референдумі.